Los recortes de la Reserva Federal podrían cambiar el rumbo del sector inmobiliario comercial. donde encontrar oportunidades
Los recortes de las tasas de interés de la Reserva Federal pueden ayudar a cambiar el rumbo de los bienes raíces comerciales. Sin embargo, los inversores deberían actuar con cuidado si entran en el mercado. La reducción de medio punto de las autoridades del banco central el mes pasado “marca el comienzo del fin de la peor desaceleración del CRE desde la crisis financiera global”, dijo Wells Fargo en una nota del 25 de septiembre. “Las tasas de interés más bajas no son una solución mágica, pero una política monetaria menos restrictiva sienta las bases para una recuperación del sector inmobiliario comercial”, escribió el economista Charlie Dougherty. “La disminución de las tasas de interés a largo plazo parece estar aliviando la presión al alza sobre las tasas de capitalización y desacelerando las caídas en las valoraciones de las propiedades. Mientras tanto, el aumento de las expectativas de un aterrizaje económico suave parece estar dando al capital luz verde para salir del margen”, dijo. agregado. Hay algunos obstáculos en el camino. El lunes, el rendimiento del Tesoro a 10 años subió por encima del 4% por primera vez desde agosto, tras el informe de empleo mejor de lo esperado del viernes. Los rendimientos de los bonos se mueven inversamente a los precios. Un punto básico equivale al 0,01%. Las operaciones de futuros de fondos de la Fed sugieren una probabilidad de aproximadamente 84% de un recorte de tasas de un cuarto de punto en la próxima reunión de la Fed en noviembre, mientras que nadie espera otro recorte de medio punto, según la herramienta CME FedWatch. Por supuesto, no faltan obstáculos por delante para el mercado, particularmente para el espacio de oficinas, dijo Dougherty. “Dicho esto, las tasas de interés reducidas deberían evitar que se propaguen las dificultades y acortar los obstáculos que se avecinan en el futuro”, añadió. Tasas de refinanciación más bajas para los prestatarios Las empresas, que habían estado ampliando acuerdos hipotecarios a través del entorno de tasas más altas, verán cierto alivio y eventualmente podrán refinanciar a tasas más bajas, dijo Douglas Gimple, especialista senior de cartera en Diamond Hill. El fondo de bonos titulizados de corta duración (DHEIX) de su empresa tiene alrededor del 25% de su cartera en valores respaldados por hipotecas comerciales no de agencias, al 30 de septiembre. DHEIX YTD montaña Fondo de bonos titulizados de corta duración en lo que va del año hasta la fecha “No es una panacea “, dijo Gimple. “No va a suceder de la noche a la mañana, ya que sabemos que cuando la Reserva Federal toma medidas -ya sean más altas o más bajas- le toma un tiempo abrirse camino a través del sistema”. Cree que los inversores pueden encontrar valor ahora centrándose en un proceso ascendente. “Si se pueden encontrar diamantes en bruto que se han visto perjudicados desde el punto de vista de los precios debido a su asociación con bienes raíces comerciales, entonces se pueden encontrar algunas oportunidades realmente buenas”, afirmó. “Sólo hay que tener cuidado”. Sepa lo que está comprando Los inversores deben entender lo que están comprando sus gerentes o, si están invirtiendo ellos mismos, entender lo que están comprando, dijo. A Gimple le gustan específicamente los CMBS de un solo activo y un solo prestatario y las obligaciones de préstamos garantizados por bienes raíces comerciales. El primero, como su nombre lo indica, involucra un activo -como un hotel de alta gama- o un solo prestatario, que puede ser una cadena hotelera con múltiples ubicaciones. Estos últimos son acuerdos a corto plazo con tasa flotante y generalmente los contrata una empresa para mejorar una propiedad, como instalar una piscina o aire acondicionado energéticamente eficiente en un complejo de apartamentos, dijo. Cada inversión también siempre dependerá del acuerdo, dijo Gimple. Por ejemplo, no está comprando espacio para oficinas en Los Ángeles o Nueva York, pero podría considerar un acuerdo suburbano. Consideraría oficinas de clase A, que suelen ser las más modernas y tienen una tasa de ocupación del 95% con diversidad de ocupantes. Dentro de los hoteles o alojamientos, busca propiedades “trofeo” en zonas como Miami o Hawaii. “No se trata realmente del hotel, sino de la ubicación”, dijo Gimple. También analiza el alquiler unifamiliar y la industria, así como el comercio minorista hasta cierto punto. Cualquier tenencia de CMBS debería ser sólo parte de una cartera diversificada de renta fija que incluya crédito y bonos del Tesoro, afirmó. “Depende del apetito por el riesgo lo que determinará qué tipo de asignación deberían considerar”, señaló Gimple. “Como inversor, eres negligente si simplemente evitas una parte entera del mercado porque lees los titulares. Todavía hay oportunidades allí”.